Инвестиционная идея Realty Income Corporation - $O

Realty Income, The Monthly Dividend Company, является компанией S & P 500, целью которой является предоставление акционерам надежного ежемесячного дохода. Компания структурирована как REIT и ее ежемесячные дивиденды поддерживаются потоком денежных средств от более чем 6 500 объектов недвижимости, находящихся в долгосрочном договоре аренды с коммерческими арендаторами. На сегодняшний день компания объявила 598 последовательных ежемесячных дивидендов по обыкновенным акциям в течение своей 51-летней истории деятельности и увеличила дивиденды в 106 раз с момента публичного листинга Realty Income в 1994 году (NYSE: O). Компания является членом индекса S & P 500 дивидендный аристократ.

Отрасль: Недвижимость, REIT

Штат сотрудников, около - 195

REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов.

Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:

  1. Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
  2. Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.
  3. Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
  4. Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
  5. Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.

На чем зарабатывает?

Выдержка с официального сайта компании, страницы "Бизнес-модель", рекомендую перейти на их сайт и почитать информацию более подробно.

Что у нас есть

Мы владеем более 6500 объектами недвижимости, диверсифицированными с 630 различными арендаторами, работающими в 51 отрасли, расположенной в 49 штатах, Пуэрто-Рико и Великобритании. Эти объекты, как правило, представляют собой отдельно стоящие здания (не прикрепленные к какой-либо другой структуре/зданию) в отличных местах с хорошим доступом и видимостью.

Наши арендаторы
Большинство наших коммерческих арендаторов работают в розничных магазинах, предлагающих недискреционные товары и услуги по низким ценам. Примерами таких отраслей являются магазины повседневного спроса, магазины у дома и аптеки, которые входят в число наиболее представленных отраслей нашего портфеля (в процентах от выручки). Недвижимость, сданная в аренду арендаторам с инвестиционным рейтингом, составляет приблизительно 48% нашего годового дохода от аренды по состоянию на 31.03.2020.
Чистые договоры аренды
Большинство наших договоров аренды структурированы как аренда с тройной сетью, что означает, что, помимо уплаты арендной платы каждый месяц, арендатор несет ответственность за эксплуатационные расходы имущества (налоги, обслуживание и страхование). Такая структура аренды уменьшает нашу подверженность растущим операционным расходам на недвижимость и сохраняет предсказуемый поток денежных средств для выплаты ежемесячных дивидендов.

Розничная недвижимость приносит 83,0% доходов от аренды, промышленная недвижимость составляет 11,5%. Кроме того, офисные активы 3,7% доходов от аренды, а оставшиеся 1,8% сельскохозяйственные активы.

Большую часть недвижимости (37% выручки) она сдает ритейлерам, а именно магазинам у дома, аптекам, продуктовым магазинам. То есть тем, кто продолжает работать даже во время карантина, обеспечивая население продуктами первой необходимости

Источник: презентация компании с последнего отчета в мае 2020

Аргументы в пользу компании

  • Портфель компании хорошо диверсифицирован в отношении отрасли, географии и типа недвижимости. Объекты компании расположены в 49 штатах США, ПуэртоРико и Великобритания, кроме того, арендаторы работают в 50 различных отраслях. В портфель компании входят промышленные, офисные и сельскохозяйственные объекты. Эта диверсификация помогает снизить риски.
  • Кому важны дивиденды у Realty Income они ежемесячные. Сейчас доходность 5.36% годовых. Компания вышла на биржу в 1994 году и с тех пор ежегодно повышает дивиденды в среднем на 4,5%.
  • В индексе дивидендных аристократов S&P 500 Dividend Aristocrats всего три фонда недвижимости и Realty Income — один из них. Вот список REIT на СПБ бирже.
  • Низкая долговая нагрузка и сильный баланс. На счетах Realty Income более $1,1 млрд ликвидных денежных средств. А еще есть кредитная линия на $1,2 млрд. Общая емкость возобновляемой кредитной линии составляет 3 млрд долл. В первом квартале компания также досрочно погасила часть долгосрочных долгов, чтобы меньше тратить на процентные выплаты. Компания стоит на уровне LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения (англ. London Interbank Offered Rate, LIBOR, ICE LIBOR) плюс 77,5 базисных пункта. Компания имеет текущий кредитный рейтинг A- / A3. Возобновляемая кредитная линия также имеет функцию расширения на 1,0 млрд. долларов. По состоянию на 31 марта 2020 года остаток непогашенных займов по возобновляемой кредитной линии составлял 615,2 млн. долларов США. 9 апреля 2020 года заимствовали дополнительно 1,2 млрд долл. США в рамках кредитной линии, чтобы увеличить денежную позицию до 1,25 млрд долл. США в качестве консервативной меры в связи с COVID-19.
  • Компания нацелена на промышленную недвижимость, арендуемую лидерами отрасли, в основном компаниями с инвестиционным рейтингом. Это повышает стабильность арендного дохода.
  • В соответствии с договорами аренды, арендатор обычно несет ответственность за ежемесячную арендную плату и некоторые расходы на эксплуатацию имущества, включаяналоги на имущество, страхование и обслуживание. Это помогает компании избежать непредсказуемых расходов и позволяет компании наслаждаться предсказуемым потоком доходов. Смотри выше "Чистые договоры аренды"
  • Топ-менеджмент ставит перед собой цель повышать дивиденды и бить рекорды по стабильности выплат акционерам.
  • В апреле, во время пика карантина и почти полной остановки экономики, компания собрала 82,9% арендных платежей. Не заплатили только фитнес-клубы, кинотеатры, детсады и рестораны. Но и они в будущем могут возобновить выплаты (ведутся переговоры), если не обанкротятся. В целом во втором квартале аналитики ожидают падения прибыли на 16% по сравнению с началом года. Это был, вероятно, самый сложный период и минус 16% для него весьма неплохой результат. Эти прогнозы уже заложены в цену акций. Получается, компания уже прошла самый трудный период и не снизила дивиденды. 12 мая, она объявила, что сохранила их на прежнем уровне. До пандемии на дивиденды уходило 82% операционного денежного потока (FFO), поэтому у компании был запас прочности, чтобы пережить апрель.
Мы собрали 82,9% договорной арендной платы за апрель 2020 года от наших 20 лучших арендаторов; а также...
Мы собрали 99,9% контрактной арендной платы за апрель 2020 года с наших арендаторов инвестиционного уровня.
  • Акция упала в марте, но толком не восстановилась, от пиковых значений еще около 37% Мультипликатор P / FFO — ключевой для оценки акций фондов недвижимости - составляет около 17. Это ниже исторических максимумов, что говорит о привлекательном моменте для покупки акций. Особенно если учесть, что бизнес всех клиентов может восстановиться и
    они продолжат платить аренду. Мультипликатор P / FFO используется для сравнения фондов недвижимости между собой — это аналог показателя P / E для акций других компаний. Чем ниже это отношение, тем акции привлекательнее с точки зрения инвестиций. Для объективной оценки по мультипликатору лучше сравнивать фонды, работающие в одном секторе.
  • По отзывам и мнению аналитиков хорошая команда управления, которая способна генерировать дополнительный денежный поток при одновременном снижении рисков.

Минусы и возможные риски

  • Несмотря на усилия Realty Income по диверсификации портфеля арендаторов, есть риск не выплаты арендной платы по различным причинам: вирус, нет денег, не одобрили кредитную линию, продажи упали,закрытие магазинов и банкротства розничных торговцев являются основными проблемами.
  • Коронавирус. Растущее число случаев заболевания коронавирусом вынудило закрыть магазины, фитнес-центры, кинотеатры и т.д. Общее воздействие пандемии на экономику остается неизвестным.
  • Договоры аренды с одним арендатором сопряжены со специфическими и значительными рисками, связанными с невыполнением арендатором своих обязательств. Так, в случае финансовой несостоятельности или неплатежа со стороны одного арендатора страдает арендный доход компании.
  • Условия аренды включают очень низкое ежегодное повышение арендной платы, около 1%, что серьезно ограничивает рост компании. Поэтому, чтобы расти, компания должна опираться на приобретения новых объектов недвижимости.
  • Конкуренция
  • Не минус но особенность, что налог с дивидендов 30%, даже с подписанной формой W-8BEN

Технический анализ

  1. Зона поддержки 51,09 - 51,79 (дневной фрейм)
  2. Зона поддержки 49,98 - 50,2 (недельный,дневной)
  3. Зона сопротивления 52,41 - 53,43 (день)
  4. Зона сопротивления 54,87 - 55,28 (день, неделя)
  5. Фигура симметричный треугольник (Что это?)

Пробой треугольника

В различных книгах по техническому анализу пишут: "Выход из треугольника, в большинстве случаев будет противоположный от входа". Это значит, если до начала формирования треугольника, тренд был вверх, то и выход из треугольника будет вверх (исключение, расходящийся треугольник). Но, в тех же книгах по трейдингу, встречаются фразы по типу: "Нельзя заранее определить в какую сторону будет выход".

Поэтому предлагаю не гадать, а использовать единственно верный метод, дождаться выхода (пробоя) и следовать за ценой.

Если мы видим, что цену зажимают в фигуру технического анализа Треугольник, то чего нам торопиться? Цена никуда не убежит, есть время подождать. А вот когда произойдет пробой треугольника, это наш сигнал в какую сторону собирается двигаться рынок. Здесь то и можно вступать в игру. Входим на ретесте пробитого уровня, и торгуем по тренду.

Где ставить take profit?

Не решенным остался только один вопрос, где ставить take profit?

Для расчета профита, нужно отложить максимальную ширину треугольника, от места пробой. Заложитесь на несколько пунктов в меньшую сторону и ждать тейка.

Прогнозы аналитиков

Средняя целевая цена аналитиков составляет 61-63,22$ при MAX - $79,00 и MIN - $49,00. Рост на 21,23% по сравнению с последней ценой в 52,15$.

Что делаю я?

Я планирую заходить в бумагу частями начиная с уровня в 52 доллара, далее смотрю куда пробьет треугольник (но мне почему то кажется, что пробой будет вверх) и в любом случае буду докупать бумагу. Первый таргет это 60$, если что-то пойдет не так, то стану немножко инвестором и буду каждый месяц получать дивиденды. Планирую купить примерно 40-50 акций.

Ссылки

Наш телеграмм